Доходная недвижимость Аболишин Юрий

▶️▶️▶️ ☔️ Как не потерять деньги при аренде квартиры: 5 схем обмана 1️⃣Бронирование. Вам попадается шикарная квартира по низкой цене от «собственника». Но есть нюанс: желающих много, поэтому нужно срочно перевести ₽2–3 тыс., чтобы «застолбить» жилье. Или же хозяину лень ехать на показ, и он просит оплатить его дорогу. После перевода денег «собственник» исчезает. А квартиры по адресу из объявления может вообще не быть. ✅ Как быть: никогда не переводите деньги до реального просмотра. 2️⃣ Информационные услуги. Агентство размещает квартиру по очень привлекательной цене. По телефону вам говорят: квартира свободна, но нужно срочно приехать в офис и заключить договор. Там вы платите комиссию, получаете адрес и телефон собственника — а потом выясняется, что квартира уже сдана. А агентство разводит руками: в договоре было написано, что оно оказывает информационные услуги и не гарантирует актуальность предложений. ✅ Как быть: не платите, пока лично не увидели квартиру. Проверьте, есть ли у агента договор с собственником и свежая выписка из ЕГРН. 3️⃣ Приманка для визита в офис. Вы звоните по объявлению мечты, вас зовут в офис. На месте выясняется, что объект буквально только что забрали другие арендаторы. Но агент готов предложить несколько альтернатив, которые «ничем не хуже предыдущего варианта». Вы подписываете договор, но вместо идеальных квартир получаете «бабушатники», выставленные в свободном доступе. ✅ Как быть: если для просмотра нужно сначала ехать в офис, а не на квартиру — это плохой знак. 4️⃣ Фейковые сайты-клоны. Мошенники создают сайт, как две капли похожий на Авито, Циан или Домклик (отличие в одной букве). Вы вводите данные карты для оплаты — и теряете все, что на ней было. ✅ Как быть: проверяйте адресную строку и не переходите по ссылкам на оплату из мессенджеров от незнакомцев. 5️⃣ Субаренда. Мошенник снимает квартиру посуточно, выдает себя за хозяина и сдает ее сразу нескольким людям. Собирает предоплату за месяц (а то и за два) и исчезает. ✅Как быть: всегда спрашивайте паспорт, выписку из ЕГРН (свежую!) и правоустанавливающие документы. Сверяйте данные в паспорте с данными собственника. Настоящий собственник никогда не будет давить на вас и требовать предоплату «прямо сейчас», не показав жилье. Низкая цена + срочность = мошенничество. 📌Делитесь постом с теми, кто ищет квартиру! #недвижимость

▶️▶️▶️ 😲 Эскроу теперь можно раскрывать поэтапно. Покупатели рискуют остаться с недостроем? В ИЖС начинают тестировать новую схему: подрядчик сможет получать деньги покупателя еще до того, как дом будет полностью построен. Сбер уже начал выдавать ипотеку на строительство частных домов с частичным раскрытием эскроу. Как это работает: построили фундамент → подтвердили выполнение работ с помощью фото и видео → подписали промежуточный акт → подрядчик получил часть денег. Затем стены → следующий платеж. Кровля → еще один платеж. И так до завершения дома. При классическом эскроу всё иначе: деньги покупателя лежат в банке до окончания строительства, а подрядчик должен финансировать работы своими или заемными средствами. И именно здесь возникла проблема. После перехода на эскроу в ИЖС в 2025 году работать по новой модели смогли далеко не все подрядчики: из примерно 8 тыс. компаний, заявивших о готовности работать с эскроу, на сделки реально вышли около 4,3 тыс. Для бизнеса это означает замороженные деньги или дорогие кредиты. Поэтому решили попробовать компромисс: часть денег отдавать подрядчику по ходу строительства. ⚠️ Но для покупателя это означает новый риск. Представим, что подрядчик построил фундамент, получил за него деньги — а дальше обанкротился. Дом не готов, деньги за уже выполненный этап ушли подрядчику, а покупателю приходится искать новую компанию и разбираться с последствиями. Да, эскроу по-прежнему защищает ту часть денег, которая осталась на счете. Но чем раньше средства начинают уходить подрядчику, тем больше денег покупателя оказывается связано с реальным финансовым состоянием строительной компании. Есть и еще один вопрос: сколько именно подрядчик сможет получать на каждом этапе? Если этапы разбить неудачно или завысить их стоимость, компания сможет забрать существенную сумму сильно раньше полной готовности дома. 🏢 А что насчет МКД? В Минстрое уже предлагали подумать о поэтапном раскрытии эскроу и для многоквартирных домов, чтобы дорогое проектное финансирование меньше влияло на положение застройщиков. Но ЦБ тогда выступил против. Поэтому сейчас ИЖС может стать своеобразным экспериментом. Если новая схема покажет, что можно дать подрядчикам больше денег на строительство и при этом не ухудшить защиту покупателей, ее вполне могут попытаться перенести и на МКД. Вернемся туда, откуда начинали, до 2019 г ? #недвижимость

🤫 3 минуса квартиры, о которых вам никто не расскажет Красивая кухня, хороший ремонт, окна во двор — всё это может оказаться неважным, если вы не посмотрели план этажа. Иногда главный недостаток квартиры находится не внутри нее, а за стеной. ❌ Рядом лифтовая шахта. Каждый день придется слушать: — гул и вибрации — хлопки дверей — разговоры соседей — постоянный поток людей на площадке А если дверь квартиры стоит прямо напротив лифта — мимо нее будут постоянно ходить соседи, курьеры и гости. ❌ За стеной спальни — санузел соседа. Шум воды, канализации, труб и вентиляции будет сопровождать вас даже перед сном. А если за стеной — студия, звуков может быть еще больше. Ведь в одной комнате у соседа сконцентрирована вся жизнь: готовка, разговоры, телевизор и пр. ❌ Мелкая нарезка квартир. Посмотрите, сколько соседей у вас будет на этаже и какие это квартиры. Например, вы покупаете трешку для спокойной семейной жизни, а вокруг — десяток студий. Это не обязательно плохо, но стоит учитывать: студии часто покупают под аренду → жильцы могут регулярно меняться → выше вероятность шумных соседей, вечеринок и просто менее стабильного окружения. Не поленитесь и загляните в план этажа перед покупкой! #недвижимость