Артем Цогоев | Недвижимость

📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост-сравнение положения дел на рынке жилой и торговой недвижимости с арендаторами-супермаркетами. 👉 Публикую с минимальными сокращениями. 🕳️ Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость? 💬 Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика такая: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть в цене и коммерческая недвижимость. 🔀 Однако эти рынки работают по-разному. 🏢 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки по ипотечным кредитам ограничивают спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным. При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в виде скидок и рассрочек. ☝️А что происходит с торговой недвижимостью? По аналитике SimpleEstate, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли: 🔸 цена - 332 тыс. ₽/м2; 🔸 аренда - 2 503 ₽/м2 в месяц; 🔸 ставка капитализации - 8,8%. 📈 Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м2, а аренда - 1 662 ₽/м2. Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда - на 51%. ⚖️ И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ с супермаркетами определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора. Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале - на 9,9% год к году. 🛡️Значит ли это, что ГАБ с супермаркетом не может подешеветь? Конечно, нет. Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому важно смотреть на срок и условия договора аренды, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта. 🔍 Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м2 в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвесторы платят больше не за существующий денежный поток, а за ожидание светлого будущего. ✅ Возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования. 🧮 Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект обеспечивать устойчивый и растущий арендный поток? Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости.

❗Отвечаю на популярный комментарий про вхождение банка в капитал проектных компаний застройщиков с проблемами: «Ну зато покупатели будут спокойны, когда банк за спиной, есть уверенность и сильно большая, что никто не кинет». ☝️С моей точки зрения, банк это не спаситель дольщиков, а нечто другое. 🔹 Банк заходит в капитал не ради покупателей, а ради защиты своего кредита. Строительство жилья и передача квартир дольщикам - побочный эффект, а не цель. Цель - вернуть деньги. Если бы завтра выгоднее было заморозить стройку и распродать активы as is, банк выбрал бы это, а не "счастье дольщиков". Например, если в проекте 1000 квартир и 10 продаж, то банк просто вернет деньги этим 10 бедолагам и будет разбираться с проектом без присмотра санитаров-дольщиков. 🔹 Сам факт, что банк заходит в капитал проектной компании - это признание, что проект уже проблемный. Покупатели там уже получили непродающийся долгострой с проблемами, просто банк не дал стройке умереть окончательно. Вхождение банка в проект быстро не сделает его лучше - не изменит плохие планировки, не улучшит продукт, не сменит неудобную локацию. Банк не волшебник в голубом вертолете. 🔹 Если пришел банк, то "никто не кинет" - это про полный обман с исчезновением денег. Банк не гарантирует ни сроков, ни качества, ни отсутствия переноса ввода - а это и есть основные претензии дольщиков на практике. Спросите-ка дольщиков Urban Group об их опыте с доставившим их дома Фондом защиты прав дольщиков. Да, квартиру дольщику отдадут - когда-нибудь, какую-нибудь. А могут и деньги отдать вместо квартиры. Ну те, старые деньги. ✅ Вывод: появление банка это не решение проблем проекта, а только начало. А будет ли счастливый конец - большой вопрос.

☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата? 🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто! 1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды: 40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽ 2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки): 289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽ 3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта): 2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽ 4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI): 289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽ 5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки: Cap Rate = NOI / Стоимость объекта Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84% 6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года): 🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м2 🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%) 🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,93 = 395 250 000 ₽ 7️⃣ Новые операционные расходы: 395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽ 8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI): 395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽ 9️⃣ Расчет нового Cap Rate: Cap Rate = NOI / Стоимость объекта Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8% ✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.