Артем Цогоев | Недвижимость

🏦 Пару месяцев назад на рынке появился фонд «ФРИДН», финансирующий девелоперов, которым не хватает собственного капитала для получения проектного финансирования в банке. Банк требует от застройщика наличия 15-20% от бюджета проекта собственного капитала, у застройщика этих денег нет - недостающую часть вносит фонд. Я, наконец, добрался до презентации фонда и вот мои выводы! 📄 Конструкция - договор конвертируемого займа в недвижимость. Фонд выдаёт процентный заём, а форму возврата выбирает сам: конкретные лоты в построенном доме либо деньги с процентами. Сумма займа равна стоимости выбранных лотов (причём с дисконтом), конкретные лоты и цена м2 зафиксированы сразу. Обеспечение: поручительство бенефициаров, покрывающее заём и проценты по ставке 25% годовых, поручительство компании-застройщика и последующий залог прав на будущие лоты фонда. Фонд ориентируется на жилой премиум- и де-люкс в Москве. 🧩 По форме это классический мезонин, отличие только в том, что вместо доли в прибыли фонд получает опцион на выкуп метры по цене уровня котлована. 🧮 В чем проблема для девелопера-заемщика. Ставка 25% годовых (с капитализацией) за четыре года реализации проекта удваивает долг. Остаётся ли при этом доходность самого девелопера - далеко не факт. Опцион конечно же выгоден для фонда, который забирает то, что выгоднее - метры или деньги с процентами. Девелопер получает дорогие деньги и опять плачет, что всё забрали кредиторы. ⚠️ Чем больше у застройщика долгов и чем они дороже, тем выше риски проекта. Сколько было случаев банкротств, перегруженных кредитами девелоперов - никто не считал (много) 💭 Я лично думаю, что девелоперу, у которого не хватает денег для получения ПФ от банка, нужно искать соинвестора LP, а не идти за дорогим мезонином. Рынок элитной недвижимости недостаточно ликвиден (вспомните про текущие остатки в "Лаврушинском"), чтобы занимать под 25% годовых. Соинвестор LP же не кредитует проект, а вкладывает в него деньги и получает долю от будущей прибыли - это безопаснее для всех сторон. 🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Битва за землю - 2026: сделок всё меньше, но пока еще теплится! 🏢 Коллеги из NF GROUP подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке площадок под девелопмент (они же «пятна под застройку») в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Объем инвестиций в эти активы составил ₽26,1 млрд, или 41% всех вложений в коммерческую недвижимость региона. Остальные 59% ушли в готовые объекты - в 2025 году было 60%, тренд держится второй год. 📉 В первом полугодии 2024 года на землю под жильё ушло ₽32 млрд и застройщики набрали 540 га, по итогам всего 2024 года - ₽132 млрд и 854 га. За весь 2025 год - уже ₽26 млрд и 222 га, то есть минус 82% по деньгам и минус 75% по площади. Сейчас на жилой сегмент пришлось ₽16,7 млрд и 69 га за полгода. Доля пятен под застройку в общем объеме инвестиций рухнула с 66% до 41%. 🏗 Лучше сейчас, чем потом. Из 19 сделок девять прошли с уже полученным разрешением на строительство - это 47% против 33% по итогам 2025 года и 13% в 2024-м. По типу площадки те же 19 сделок делятся так: 47% - участки под редевелопмент, 32% - свободная земля под новое строительство, 21% - исторические здания под реконструкцию. Девелоперы желают запускать стройку условно завтра, а не заниматься долгими согласованиями. 💰 Самой крупной и по деньгам, и по площади стала сделка краснодарской «ССК» - 53,5 га в Янино Всеволожского района, оценочно за ₽6-7 млрд. На всех остальных осталось 15,5 га - спрос явно снижается. Некоторые девелоперы уходят в Курортный район, чтобы строить курортную же недвижимость. 🪿 Что имеем с гуся? На купленных под жильё участках может появиться около 600 тыс. м2, а за весь 2025 год задел был 1,2 млн м2, за одно только первое полугодие 2024 года - 3,1 млн м2. Значит, к 2029-2030 годам новых проектов в агломерации станет заметно меньше, а дефицит предложения - это всегда про цены. Но это абсолютно неточно! 🔥 Петербург не резиновый 👍 Петербург резиновый 👀 Земля осталась ещё (я от застройщика)?

🚧 «Новостройки в Москве для жизни и инвестиций!». ☝️Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в жизни? ☝🏻Знаю, что есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам». А вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно... 🏗️ Для инвестиций лучше всего покупать студии или однушки, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). Инвестировать в новостройки лучше на старте продаж, а ещё лучше до старта, приобретая из-под полы по серой схеме. А для жизни - лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться... 🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль. 🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!! 😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама... 🔻 Написали бы лучше так: «Новостройки в Москве и не взрывай себе мозг!».